【足りない分を払わなくても売れる訳】

「不動産担保にして借りて下さいよ」
「まだ根抵当権に枠ありますから直ぐに融資しますよ」
「住宅ローン？大丈夫。ウチが全額融資しますから」とか・・・・

バブル全盛期にはこんな言葉を銀行担当者から良く聞いたでしょ？あの時は日本全体がこんな感じでしたからね。あの時は皆さんもバブル崩壊なんて言葉を思いもつかなかったでしょう？もちろん銀行だってそんな事が起きるなんて思ってもいなかったのですよ・・・

バブル崩壊から十数年、不動産の価格もバブル全盛期の価格より半値若しくは１／１０なんて地域もあります。あの当時はその金額の価値があったのです。しかし今はその価値しかしないのです。これは貸し手の銀行も分かっています。
貸し手はもしもの時に担保不動産を売却して回収する為に抵当権を付けたのです。不良債権処理をお上（政府）から言われている以上、どんな金額でもまずは回収しなければならないのです。
だったら「競売」より高く売れる「任意売却」の方が多く回収出来るのですから、貸し手（抵当権者）として任意売却は大歓迎なのです。しかし「全額返してもらわないと抵当権は消せません」なんて言っていたら売却自体が成立しません。よって貸し手は渋々ながら借金が残ってしまっても売却に応じるのです。

【任意売却って？】

任意売却とは読んで字のごとくで「任意」に「売却」することです。「任意」とは所有権者の意思で売却先や売却金額を決めるということです。
ここでは不動産の売却方法の１つである「任意売却」の流れについて説明します。

【任意売却の流れ】

�@不動産業者へ販売価格の調査（査定）の依頼

とりあえず、売却の意思が決まったら自分の不動産が幾らするかを調べましょう。
お知り合いの業者さんがいるのなら、その方にもお願いするのも良いと思いますが、複数の業者から見てもらった方がより実勢価格に近い金額が分かりますので、大手（住友系とか三菱系とか）の業者とかも数社入れて３〜５社位から査定してもらいましょう。
「金額によっては売却も考えているから査定して」とお願いすればタダでやってくれます。

�A売却の決定及び仲介業者の選定

数社の査定額が出たら、売却価格や条件等を検討して、仲介業務をしてもらう業者を選定してください。価格は高い方が良いと思いがちですが、必ずしもそうとは限りません。抵当権者との交渉力だとか、どこまで皆さんの事を考えて売却活動をしてくれるかとか、担当者（営業マン）との相性とか（他、依頼者（皆さん）に有益な方法があるとか）総合的に判断してより良い業者を選定しましょう。
　
�B抵当権者への売却の報告と専任媒介契約の締結

　売却価格の決定＆仲介業者が決まったら、抵当権者へと任意売却の意思を伝えましょう。
この時点で売却価格を言う必要はありませんから「支払がキツイので任意売却をしたい」
とだけ言えば良いです。抵当権者から「売却価格は？仲介業者は？」と聞かれますので、
「売却価格と業者が決まりましたら、ご報告させて頂きます」といいます。
その後に不動産業者と専任媒介契約を締結して、その写しを持って業者と一緒に抵当権者へと報告しに行きましょう。抵当権者と仲介業者との顔合わせを済ませてしまえば、後の抵当権者との交渉は業者に任せれば良いです。

�C販売活動の開始

これは、その方の売却方針によって多少の時間差が生じますが、通常であれば、販売活動をして業者にしてもらいます。販売方法として、一般市場への販売（新聞折込チラシへの記載等）と業者間への情報公開があります。通常であれば専任媒介契約を締結すると、業者間での情報公開が義務付けられているので、不動産流通機構へと情報公開します。
しかし売却方針（方法）によって販売活動は異なりますので、業者さんとの打ち合わせが必要です。

�D買い付け証明＆抵当権者への交渉

売買価格等の条件が折り合えば、契約となりますが、抵当権者の同意か無いと、抵当権
の抹消交渉に支障をきたしますので、買主が決まったらまず、「買い付け証明」を発行し
てもらい、それを元に抵当権者への返済配当計画書を作成して、抵当権者との交渉をします。
返済配当計画書には売買金額とそれから引かれる経費明細を明記して、売買金額から経費
（仲介手数料・引越し費用・解体費用・測量費用（解体・測量費用は場合によっては組み込める）等）を差し引いた残金を優先順位（抵当権順位）で配当します。
（返済配当計画書を参照）返済配当計画書と買い付け証明書を持って、抵当権者へと交渉に入ります。

�E売買契約締結

抵当権者から返済配当計画にＯＫが出たら、売買契約を締結します。通常は売買契約書締結後、１ヶ月位の猶予期間を経て決済という形ですが、稀に契約締結＆決済を同時に行う場合もあります。
１ヶ月の猶予期間とは、買主がローン等の融資を受ける場合の手続きに有する期間です。
買主がローンで購入する場合は、契約書に「ローン特約」という条項が適用され、「ローンが降りない場合はこの契約を白紙撤回する」という条項がつきます。
近年、買主側が融資を受ける場合には売買契約書が必要になりますので、このような条項が織り込まれるようになりました。売り主側は、売買契約書を抵当権者へと呈示して確認してもらいます。

�F決済（抵当権抹消＆所有権移転）

買主側が決済金の用意が出来た通知が来たら、決済日を決めます。通常は大安吉日を選びますが、最近はあまり気にしないようですね。
場所は買主側が選択します。買主が融資を受けて購入する場合は、融資先の支店になります。その他の場合は買主側が選定した司法書士の事務所が多いです。
ここで、売買代金の全額（手付金を受け取っている場合は残金）を買主から受け取り、金銭の授受が確認出来たら、所有権移転に必要な書類を司法書士に預けます。
売主は受け取り代金の内、決められた配当の金額を抵当権者へと支払、抵当権者は確認後、抵当権抹消の書類を司法書士に渡します。これで、売買は成立、完了となります。
決済日までに時間があれば、買主と話し合いの上、引渡し（引越し）日を決めます。
これはお互いの条件があるでしょうから、話し合いで決めて下さい。

【任意売却でのポイント】

１．任意売却の依頼方法

任意売却は所有者の意思（管理）の基で、所有不動産を不動産業登録業者を介して売却する事をいいます。以下の方法は任意売却に当たり、不動産登録業者との間でどのような契約をするかを説明します。

○専属専任媒介契約（せんぞくせんにんばいかいけいやく）

媒介契約であって、次のアとイの特約が付いている契約のことを「専属専任媒介契約」と呼ぶ。

★ 要は、依頼者（所有者）は契約した業者以外の業者や自分自身で、売買してはいけないと言うことです。業者側にも規定があって、この契約を締結してから５日以内に、契約の相手方（買い手）を探索するために、指定流通機構への物件の登録が義務付けられいます。契約業者は、依頼者に対し、1週間ごとに1回以上、業務の処理状況（この物件を売る努力をどうしているか）の報告をしなければならない事になっています。

○専任媒介契約（せんにんばいかいけいやく）

媒介契約であって、依頼者が他の宅地建物取引業者に重ねて依頼することが禁止されている契約のことを「専任媒介契約」と呼ぶ。

★専属専任媒介と似ていますが、違う点が１つあります。依頼者本人が見つけてきた取引先（買い手）と契約するときは、契約業者の媒介を介せずに契約が出来る事です。登録業務が７日以内だとか、業務報告が２週間以内だとか、専属専任媒介より少し条件が異なります。

○一般媒介契約（いっぱんばいかいけいやく）

一般媒介契約とは、次のアおよびイの特徴を持つ媒介契約のことである。

★これが一般的な媒介契約です。売却希望者が色々な不動産業者に依頼して、より良い条件の買主を探す事が出来ますし、「やっぱり売るのやめた」と簡単に言える事も出来ます。どうしても売らなくてはならない人向けと言うよりは、「高い値で売却して、他の物件を買う」という人向けです。

以上が任意売却の方法です。金融機関や保証会社から「任意売却しろ」と言われたり、自分から売却したいと考えるのなら自分のみかたになってくれる不動産業者と「専任媒介契約」を結ぶのが良いでしょう。

２．任意売却を選択するポイント

★不動産を売却すると決断されたらまず、任意売却をお勧めします。競売は最後の手段と考えていた方が良いでしょう。「任意売却しても損をするのに？」とお考えの方もいるでしょうが、ここでは言えない方法が多々ありますので、その当たりは専門家、若しくは当組合へとご相談ください。

【任意売却時の清算方法】

　清算方法はいたってシンプルに
　売却価格−（残債務＋諸経費）＝　で、プラスか？マイナスか？ですよね。　

【諸経費（しょけいひ）とは】

　　・売却に関わる仲介手数料（上限：売買価格の３％＋６万円（消費税別））
　　・引越し費用　
　　・新居の契約費用（敷金・前家賃・仲介手数料等）
　　・未納光熱費（電気、ガス、水道料金）
　　・その他１（引越しに際して、必要とされる物品の購入代金等、他）
　　・その他２（物件によっては、売却の際に「建物の解体」や「土地の測量」という条件がつく場合があるので、それらの費用）

＜用語解説＞
売買金額：これは分かりますね。
取得費：その不動産を取得した時にかかった費用（購入金額や購入手数料等）ですが、売買金額の５％より、取得額が下回る場合は売買金額の５％を取得費としてみなすことが出来ます。これは先祖代々の土地で、購入価格が不明という場合も、売却価格の５％となります。建物の場合は建築費や修繕費を加算出来ますが、経過年数に対しての減価償却の額となりますので１０年前の新築時の金額が全てという訳ではありませんので、注意して下さい。
譲渡費用：譲渡時にかかった仲介手数料、測量費、立ち退き費用、解体費用等です。
特別控除：これは売却物件が居住用資産（自宅）の場合３０００万円の控除が適用されます。居住用以外の不動産の場合は適用外です。

例）売却物件は畑。売却額１０００万円、取得額が不明、譲渡費が売買の仲介手数料のみ場合は・・・・
　　　
　　　まず、取得費ですが、
　　　　　　１０００万円×５％＝５０万円（取得費）
　　　そして、譲渡費用が（売却仲介手数料）
　　　　　　（１０００万円×３％）＋６万円＝３６万円（譲渡費用）
　　　よって、課税譲渡所得は
　　　　　　１０００−（５０＋３６）＝９１４万円（課税譲渡所得）
　　　となり、譲渡税は
　　　　　　９１４万円×２０％＝１８２万８千円となります。
　　　
これを分析すると、取得費が高ければ課税譲渡所得を低く抑えることが出来るという事ですね。所得費が売却価格より多い場合は課税譲渡所得がマイナスになりますから、譲渡税は０円となるのです。

３．まとめ